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温州市物业管理条例送审稿

更新：2023-09-15 08:57:09 高考升学网

日前，《温州市物业管理条例(送审稿)》(下称《条例》)向社会公开征求意见，该《条例》计划年内出台。市民如有修改意见和建议，可于8月11日前将书面意见反馈至市政府法制办。联系电话：88960515，传真：88967521，电子邮箱：wzfzblfc@163.com。

　　建立电子投票系统，解决业主召集难问题

　　据介绍，此次公开征集意见的送审稿呈现多处亮点，包括电子投票系统、物业服务企业考核体系和信用评价体系都借鉴了外地先进经验。

　　业委会换届、更换物业公司等小区重大事项决策，都需召开业主大会并得到一定比例的业主同意通过�！岸杂谝恍┙洗笮∏偌戏ǘㄈ耸囊抵骺岱浅２灰�，此外也很难找到足够大的会场�！蔽轮菔形镆倒芾硇峄岢だ钜晃慕樯�，电子投票系统为业主们开展重大事项决策提供了极大便利，而且投票系统由市政府统一建设、维护，相比小区自行组织的选举、投票更有公信力。

　　《条例》提出，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。此外，应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，也可通过业主电子投票系统发布。

　　物业公司服务如何，考核体系一一记录在案

　　截至今年年初，市区已有物业进驻的小区约1300个，物业管理水优劣直接影响市民生活环境。在李一文看来，温州物业服务行业仍呈低小散局面，服务质量良莠不齐。

　　《条例》要求，市物业主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期向社会公布信用信息评价结果;县物业主管部门具体负责信用信息的征集、考核、评价、汇总和核查工作。对取得显著成绩或获得县级以上通报表彰的，可相应提高信用等级评分。

　　物业服务企业未按法律、法规规定、合同约定提供物业服务的，应当录入不良信用信息档案。如发生严重失信行为，两年内不得在本市范围内参加前期物业项目招投标。

　　“考评体系的建立，可以鼓励物业公司投入更多精力用于提升服务质量、打造企业品牌，有利于行业良性发展。”李一文说。

　　业主恶意拖欠物业费，将影响个人信用信息

　　物业管理不到位、业主物业费缴纳不及时是不少小区普遍存在的矛盾。

　　《条例》第五十六条明确了业主的诚信义务。业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。

　　业主没有正当理由拒不缴纳的，业主委员会、物业服务企业可通过上门催缴、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期缴纳;逾期不缴纳的，物业服务企业可依法申请仲裁或提起诉讼。经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

　　温州市物业管理条例(草案)(送审稿)

　　第一章 总 则

　　第一条[目的依据] 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条[适用范围] 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

　　第三条 [市、县(市、区)政府的职能] 市、县(市、区)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水。

　　第四条[街道办事处、乡(镇)政府和村(居)民委员会的职能] 街道办事处、乡(镇)人民政府指导成立业主组织，监督业主组织日�；疃�，指导、监督物业管理活动，调解处理物业管理矛盾纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　村(居)民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理工作。

　　第五条[主管部门] 温州市物业管理行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。

　　县(市、区)物业管理行政主管部门(以下称县物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　各级人民政府相关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　第六条 [行业协会自律管理] 物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，协助调解处理物业管理矛盾纠纷，协助建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，促进行业健康发展。

　　第七条 [电子投票系统] 本市建立统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。

　　法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。

　　应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。

　　第八条 [第三方评估] 本市建立物业服务第三方评估制度。业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当客观、真实、准确。

　　第二章 业主和业主组织

　　第九条[业主的认定] 物业的所有权人为业主。尚未进行物业权属登记，但是基于人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠或者合法建造等方式已经取得物权的人，或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的人，在物业管理活动中可以认定为业主。

　　第十条[业主大会] 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　物业管理区域内业主人数不足二十人的，经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十一条[物业管理区域的划分] 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线范围为准;分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共同使用一套配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　有下列情形之一的，由县物业主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府根据实际情况确定物业管理区域，确定前应当征求村(居)民委员会的意见：

　　(一)已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新调整;

　　(二)已经自然分割或者惯形成多个相对独立小区，经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的，可以设立为不同的物业管理区域的;

　　(三)地理上自然连接的不同物业管理区域，经各自的物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的，可以合并为一个物业管理区域。

　　第十二条[业主大会筹备组成立]物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会的书面申请后60日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合前款规定条件之一的，可以按照前款规定的程序，成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　筹备组由业主以及街道办事处、乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、建设单位等派员组成，人数应当为五至九人单数。业主成员由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主成员人数不少于筹备组成员的百分之六十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定。

　　第十三条[筹备组成员名单的公告和异议] 筹备组应当自成立之日起7日内，将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置予以书面公告，公告期不得少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当予以核查并在收到异议之日起5个工作日内向提出异议的业主作出解释或者重新推荐成员;重新推荐成员的，公告期不得少于5日。

　　第十四条[筹备组成员条件]筹备组成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)本人或者其亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

　　(三)不存在严重不良信用记录或者故意犯罪记录;

　　(四)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为。

　　筹备组中的业主成员还应当符合下列条件：

　　(一)不存在拖欠物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊费用的行为;

　　(二)不存在违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为。

　　第十五条[筹备工作的开展] 筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数及其所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则和物业专项维修资金使用、续筹方案;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款第一项至第六项规定的内容在物业管理区域的显著位置公告，征求全体业主的意见。业主对公告内容的建议意见应当在首次业主大会会议召开7日前向筹备组提出。

　　第十六条[筹备组的解散] 首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散。未能在前条规定的期限内召开首次业主大会会议的，可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请不超过60日的延期;延期届满仍未召开首次业主大会会议的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当书面公告筹备组解散。

　　筹备阶段发生诉讼、复议，影响业主身份及其投票权数确认的，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

　　第十七条[确定业主及投票权数] 首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内，建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供临时管理规约、业主名册等资料。

　　业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人;未自行确定的，以建设单位或者物业服务企业提供的业主名册中排列在前的业主为投票人。

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第十八条[筹备经费] 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在房屋竣工验收后30日内，按照下列标准将筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户：

　　(一)建筑面积不满5万方米的，为2万元;

　　(二)建筑面积5万方米以上不满10万方米的，为3万元;

　　(三)建筑面积10万方米以上不满20万方米的，为5万元;

　　(四)建筑面积20万方米以上的，为8万元。

　　筹备经费应当专款专用。业主大会筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案，并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起3日内支付首笔筹备经费。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　　筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第十九条 [业主大会的电子投票形式]业主大会会议除采用国务院《物业管理条例》规定的形式外，还可以采用电子投票形式;采用电子投票形式的，应当通过全市统一的业主电子投票系统表决。

　　第二十条[业主大会的类型] 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议由业主委员会，按照业主大会议事规则的约定组织召开，每年至少召开一次。

　　业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容:

　　(一)上一年度物业管理情况报告;

　　(二)上一年度业主委员会工作情况报告;

　　(三)上一年度业主大会收支情况报告;

　　(四)物业管理的其他有关事项。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告:

　　(一)经物业管理区域内百分之二十以上业主提议;

　　(二)经业主监事会提议;

　　(三)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第二十一条[业主委员会] 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布，接受业主质询;

　　(三)在业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业后，代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)在业主大会决定共用部位、共用设备设施的经营方式和业主共有收益的使用方式后，代表业主大会监督、管理经营和使用的具体事项;

　　(五)组织和监督共有设备设施管理、物业专项维修资金的筹集和使用;

　　(六)督促业主、物业使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷;

　　(七)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　(八)配合街道办事处、乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

　　(九)妥善保管业主大会会议表决相关资料;

　　(十)法律、法规或业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条[业主监事会] 业主大会可以设立业主监事会，代表全体业主监督业主委员会的工作。业主监事会履行下列职责：

　　(一)审议业主委员会的工作情况和收支情况报告，并将审议情况向业主大会报告;

　　(二)查阅业主委员会财务账簿以及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，并将查阅情况向业主大会报告;

　　(三)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查，必要时可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，并将调查情况向业主大会报告;

　　(四)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;

　　(五)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正;

　　(六)要求业主委员会召开业主大会临时会议;

　　(七)就业主监事会或者监事职权范围内的事项向业主大会提出提案;

　　(八)列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;

　　(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主;

　　(十)法律、法规或业主大会赋予的其他职责。

　　第二十三条[业主委员会委员和业主监事会监事的资格] 业主委员会委员和业主监事会监事在常住业主中选举产生，其当选条件应当符合国务院《物业管理条例》的规定。

　　业主委员会由五人以上单数组成，最多不超过十五人，具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　业主监事会由三人或者五人单数组成，具体人数由业主大会议事规则约定。业主委员会委员及其亲属、业主委员会委员及其亲属的利害关系人不得担任业主监事会监事。业主监事会召集人在业主监事会成员中推选产生。

　　业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员或者业主监事会监事;已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：

　　(一)不具有完全民事行为能力的;

　　(二)本人或者其亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;

　　(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

　　(四)未按照规定交纳物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊等费用且未改正的;

　　(五)违法出租房屋侵害其他业主合法权益的;

　　(六)牟取其他利益，妨碍公正履行职务的;

　　(七)有严重不良信用记录或者故意犯罪记录的;

　　(八)违反业主大会议事规则、管理规约的;

　　(九)有其他原因不宜担任业主委员会委员或者业主监事会监事的。

　　第二十四条[业主委员会候补委员和业主监事会候补监事] 业主大会可以设立业主委员会候补委员和业主监事会候补监事，具体办法由业主大会议事规则约定或者业主大会决定。

　　候补委员、候补监事的当选条件，应当符合本条例第二十三条第一款的规定。候补委员、候补监事的人数由业主大会议事规则约定，但不得超过委员、监事的人数。

　　候补委员、候补监事可以列席业主委员会会议和业主监事会会议，但不具有表决权。

　　第二十五条[业主委员会和业主监事会的备案] 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员的名单及其基本情况。

　　业主大会决定设立业主监事会的，备案时还应当提供业主监事会监事的名单及其基本情况。

　　报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当当场出具书面备案回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送县物业主管部门。

　　备案的有关事项发生变更的，任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。

　　第二十六条[业主委员会会议] 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定和业主大会的决定召开会议。三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，应当在7日内召开。

　　依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任不召集的，由经三分之一以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

　　第二十七条[业主监事会对特定财务收支的监督检查]业主监事会应当每年不少于一次对业主大会和业主委员会的工作经费、物业专项维修资金、本条例第六十四条规定的经营收益和停车费用的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

　　第二十八条[业主委员会委员、业主监事会监事行为的禁止性规定] 有下列行为之一的，不得担任业主委员会委员或者业主监事会监事：

　　(一)收受物业服务企业和利害关系业主提供的报酬或者其他利益的;

　　(二)本人或者其亲属在受聘物业服务企业工作的;

　　(三)本人或者其亲属向物业服务企业销售商品或者提供服务，或者从物业服务企业承揽业务的;

　　(四)以业主委员会、业主监事会或者业主大会名义提供担保的;

　　(五)其他违反法律、法规的行为。

第二十九条[业主委员会委员、业主监事会监事职务的暂停和终止] 业主委员会委员、业主监事会监事有下列情形之一的，经业主委员会或者业主监事会通过后暂停其委员、监事职务，并提请下一次业主大会会议决定终止其委员、监事职务：

　　(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;

　　(二)一年内三次无故缺席业主委员会、业主监事会会议的;

　　(三)有本条例第二十八条规定行为之一的;

　　(四)有其他原因不宜再担任业主委员会委员、业主监事会监事的。

　　业主委员会、业主监事会暂停成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。

　　第三十条[业主委员会委员、业主监事会监事职务的自行终止] 业主委员会委员、业主监事会监事有下列情形之一的，其委员、监事职务自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)以书面形式向业主大会、业主委员会或者业主监事会提出辞呈，或者在本物业管理区域的显著位置公告辞呈的;

　　(三)因疾病或死亡等其他原因丧失工作能力的;

　　(四)因违法犯罪等原因不能履行委员、监事职责的。

　　第三十一条[业主委员会委员和业主监事会监事职务暂停、终止的公告、备案] 业主委员会委员和业主监事会监事职务暂�；蛘咧罩沟�，业主委员会或者业主监事会应当在本物业管理区域的显著位置公告，并按照规定向街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

　　第三十二条[业主委员会委员、业主监事会监事的补足]业主委员会委员、业主监事会监事职务终止的，由候补委员、候补监事按照得票数依次递补。业主委员会、业主监事会应当及时将委员、监事职务终止和候补委员、候补监事递补的情况通告全体业主。

　　未设立候补委员、候补监事的，或者由候补委员、候补监事递补后仍未达到业主大会议事规则约定人数的，业主委员会应当自委员、监事职务终止之日起90日内，组织召开业主大会会议补选委员、监事。

　　第三十三条[业主委员会的重选程序] 业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定人数二分之一的，应当自该情形发生之日起90日内，组织召开临时业主大会会议重新选举业主委员会。

　　同时符合下列条件的，应当按照前款规定重新选举业主委员会：

　　(一)物业管理区域内新增业主人数超过该业主大会成立时业主总人数的二分之一;

　　(二)业主大会议事规则未明确业主委员会委员的增补办法;

　　(三)新增业主要求重新选举业主委员会。

　　业主委员会不在前两款规定的期限内组织召开临时业主大会的，由业主监事会组织召开。未设立业主监事会的，或者业主监事会不组织召开的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会或者业主监事会限期组织召开;逾期不组织的，在物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，由村(居)民委员会参照本条例第十二条至第十五条规定的程序组织召开。

　　第三十四条[业主委员会和业主监事会的任期和换届改选] 业主委员会和业主监事会每届任期为三年至五年，具体任期由业主大会决定。

　　业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议对业主委员会和业主监事会进行换届选举。业主委员会逾期未组织的，由业主监事会在业主委员会任期届满60日前组织换届选举;业主监事会逾期不组织或者未设立业主监事会的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举，并通告全体业主。

　　第三十五条[业主委员会和业主监事会届满后仍未换届改选的处置] 业主委员会和业主监事会任期届满，不得继续履行职责。

　　业主委员会和业主监事会任期届满仍未换届改选的，经业主申请，在物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下，由村(居)民委员会参照本条例第十二条至第十五条规定的程序，组织业主召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会和业主监事会。

　　第三十六条[印章的刻制以及印章和档案的使用管理] 业主委员会可以持备案回执向物业所在地公安机关申请刻制业主大会、业主委员会和业主监事会印章。符合法定条件的，公安机关应当当场出具印章刻制证明。

　　业主大会、业主委员会和业主监事会的印章使用管理和档案使用管理，由业主大会在管理规约中约定。

　　第三十七条[财物交接] 业主委员会和业主监事会应当自新一届业主委员会和监事会就任之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会和业主监事会。

　　业主委员会和业主监事会任期届满，新一届业主委员会和业主监事会未能及时产生的，原业主委员会和业主监事会应当将前款规定的财物等封存保管。

　　职务暂�；蛘咧罩沟囊抵魑被嵛焙鸵抵骷嗍禄峒嗍�，应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会和业主监事会。

　　不按照第一款、第三款的规定移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促其移交;拒不移交的，业主委员会和业主监事会可以请求物业所在地公安机关协助移交;仍不移交的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第三十八条[管理规约] 管理规约由业主大会通过后生效，应当包括下列内容:

　　(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;

　　(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

　　(四)维护物业管理区域安全、停车、环境卫生以及公共秩序的权利和义务;

　　(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

　　(六)有关纠纷的调解机制;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十九条[前期物业服务合同] 建设单位应当依照法律、法规规定的程序选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同中应当载明下列内容：

　　(一)物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项;

　　(二)各分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

　　(三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

　　(四)物业服务标准的评估方式;

　　(五)物业服务用房(含业主委员会议事活动用房)的面积和位置;

　　(六)共用部位、共用设施设备清册;

　　(七)业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

　　(八)违约责任和合同解除的条件;

　　(九)与前期物业服务有关的其他事项。

　　建设单位在销售物业、拆迁安置时，应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同、安置合同的附件。

　　第四十条[临时管理规约] 建设单位在销售物业、拆迁安置前，应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同、安置合同的附件。临时管理规约应当载明下列事项：

　　(一)业主定期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主对房屋使用以及出租等规定;

　　(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;

　　(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

　　(六)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(七)与物业管理有关的其他事项。

　　在销售物业、征收安置时，建设单位应当将临时管理规约向物业买受人、被拆迁人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安置合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第四十一条[前期物业服务收费标准的调整] 前期物业服务期间，建设单位或者物业服务企业提出调整物业服务收费标准的，应当遵循下列程序：

　　(一)委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示30日;

　　(二)将拟定的新收费标准在物业管理区域内显著位置公示30日;

　　(三)新收费标准经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。

　　业主对物业服务收费标准的调整有异议的，可以向物业所在地的物价行政主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十二条[前期物业服务合同的解除] 前期物业服务期间，物业服务企业可以根据法律、法规规定或者合同约定提前解除前期物业服务合同，但是应当在合同解除90日前书面告知物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和村(居)民委员会，并同时在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

　　除前款规定的情形外，物业服务企业在取得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主书面同意90日后，也可以提前解除前期物业服务合同。

　　总人数百分之二十以上的业主，可以书面提议提前解除前期物业服务合同，书面提议应当在物业管理区域内的显著位置公示7日;在取得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主书面同意90日后，可以提前解除前期物业服务合同。

　　第四十三条[共用部位、共用设施设备的承接查验] 建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

　　物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行检查和验收，并邀请物业所在地的县物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府参加。

　　承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

　　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

　　第四十四条[承接查验前相关资料的移交]　建设单位应当在现场查验20日前向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)规划、竣工总面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)环境影响评价报告及审批、验收等环境�；ぷ柿�;

　　(三)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业服务所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过10日。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将第一款规定的资料移交给业主委员会。

　　第四十五条[物业管理用房] 建设单位应当按照规定配置物业管理用房。物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能;建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的公用面积作为物业管理用房。房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时，房屋权属登记机构在办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

　　依法属于全体业主共同所有的物业管理用房，未经业主大会同意，不得改变用途。

　　依法属于国家所有的物业管理用房，交由业主委员会代管，不得转让、抵押和改变用途。物业管理办公用房由物业服务企业使用;物业管理经营用房的经营方式由业主大会决定，经营收益专项用于物业管理。

　　第四章 物业服务

　　第四十六条[物业选聘] 业主大会决定物业管理区域实行委托管理的，应当通过公开、公、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。提倡业主大会通过招投标的方式选聘物业服务企业。

　　本市建立统一的物业服务项目招投标专家库，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务。县物业主管部门监督管理本辖区的物业服务项目招投标活动。

　　第四十七条[物业服务企业的公示义务] 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

　　(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

　　(四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

　　(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

　　(六)其他应当公示的信息。

　　前款第四项规定的内容，应当及时公示;前款第五项规定的内容，每年至少公示一次。

　　业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

　　第四十八条[专业服务] 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　在物业服务企业提供物业服务的管理区域内，未经物业服务企业委托，任何单位或者个人不得进入该物业管理区域从事专项服务业务。

　　第四十九条[物业企业续聘] 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的，应当以书面形式通知该物业服务企业，并重新公开选聘物业服务企业，同时公告全体业主。

　　物业服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定，物业服务企业继续提供物业服务，业主接受服务的，双方权利义务参照原物业服务合同确定，但双方可以随时终止该物业服务，并提前90日以书面形式通知对方。

　　第五十条[物业服务合同解除] 解聘物业服务企业应当由业主大会决定，业主委员会不得擅自解聘物业服务企业。

　　业主大会、物业服务企业根据法律、法规规定或者合同约定提前解除物业服务合同的，应当在90日前书面通知对方当事人，并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

　　第五十一条[物业企业退出与交接] 物业服务合同依法解除或者终止，物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物，配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。

　　物业服务企业不得擅自退出物业服务;未依法签订物业服务合同，不得进入物业管理区域进行物业服务。

　　第五十二条[物业服务企业考核体系和信用评价体系]　市物业主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期向社会公布信用信息评价结果;县物业主管部门具体负责信用信息的征集、考核、评价、汇总和核查工作。对取得显著成绩或者获得县级以上通报表彰的，可以相应提高信用等级评分。

　　市、县(市、区)相关职能部门应当及时提供物业服务企业、项目负责人的信用信息。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府、村(居)民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

　　市物业管理行业协会建立物业服务企业、项目负责人信用信息数据库，收集整理物业服务企业、项目负责人信用信息的基础数据。

　　第五十三条[物业服务企业违背诚信义务的处置] 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定提供物业服务的，应当录入物业服务企业不良信用信息档案。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市范围内参加前期物业项目招投标;失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　(一)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;

　　(二)出租、出借、转让资质证书的;

　　(三)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料的;

　　(四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

　　(五)泄露业主信息的;

　　(六)阻挠业主组织成立，或者对业主进行恶意骚扰、实施暴力行为或者打击报复的;

　　(七)其他违反法律、法规规定的行为。

　　第五十四条[物业项目负责人责任制] 物业服务项目实行项目负责人责任制。

　　物业服务人员有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人不良信用信息档案，同时录入其所属物业服务企业的不良信用信息档案：

　　(一)骗取、挪用或者侵占物业专项维修资金的;

　　(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

　　(三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　　(四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

　　(五)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

　　(六)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的;

　　(七)其他损害业主利益情节严重的。

　　第五十五条[物业服务收费] 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水相适应的原则，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业交付使用前发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付业主后发生的物业服务费，由业主承担;建设单位与业主另有约定的，从其约定。物业管理区域内未出售或者未安置的空置物业，物业服务费由建设单位承担。

　　第五十六条[业主的诚信义务] 业主应当依据物业服务合同、临时管理规约或者管理规约的约定及时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用和其他相关费用。

　　业主没有正当理由拒不交纳前款规定费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

　　业主出租或者转让物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知承租人或者受让人。出租人和受让人应当自租赁合同签订之日起或者办理产权交易手续之日起15日内，将出租情况，或者物业产权转移情况、受让人姓名、联系方式等情况，告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主转让物业时，应当向权属登记部门提交第一款规定费用交纳情况的说明材料。

　　第五章 物业使用和维护

　　第五十七条[物业共用部位、共用设施设备的合法经营] 合法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当首先征得相关业主同意;经营收益属于全体业主共有。

　　第五十八条[临时停车管理]物业管理区域内，可以利用共用部位或者场地停放车辆，并根据实际情况制定临时停车方案。

　　前款规定的临时停车方案，由业主委员会与物业服务企业共同草拟，报请业主大会决定后实施;未成立业主大会的，由物业服务企业草拟，经总人数二分之一以上的业主同意后实施。

　　根据第一款规定停放车辆的，应当按照临时停车方案交纳停车费用。

　　第五十九条[防空地下室管理]物业管理区域内依法配建的人民防空工程时用作停车位的，应当向全体业主开放，并可以合理收取停车费用。

　　物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的，应当做好时的维护管理工作，确保防空地下室处于良好状态。

　　第六十条[小区车辆管理] 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定：

　　(一)慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让;

　　(二)禁止鸣号，防止发生噪音;

　　(三)在依法设置或者划定的车库、车位内有序停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门依法处理。

　　第六十一条[物业维护、修缮、监督] 物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作时，业主或者非业主使用人应当提供方便。

　　需要业主或者非业主使用人提供方便的，应当事先通知，并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。

　　第六十二条 [管理区域内禁止性规定] 在物业管理区域内，禁止下列行为：

　　(一)违反法律、法规，改变物业规划使用用途;

　　(二)擅自搭建建筑物、构筑物，或者擅自改变房屋外观，在非承重外墙上开门、窗;

　　(三)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(四)损毁树木、园林或者占用公用绿地种植蔬菜、果树和围合庭院;

　　(五)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

　　(六)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果，或者擅自拆改供暖、燃气管道和设施;

　　(七)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(八)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

　　(九)违反法律、法规或者规章规定出租房屋;

(十)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

　　(十一)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;

　　(十二)进行装修活动或者非经营性娱乐，造成环境噪声污染;

　　(十三)不在规定区域停放车辆;

　　(十四)任意排放污水和露天焚烧;

　　(十五)在经营性场所进行娱乐活动或者在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等设备、设施，造成环境噪声污染;

　　(十六)法律、法规禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向业主委员会和相关部门报告。物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;对侵害业主共同利益的行为，业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定向人民法院提起诉讼。

　　第六十三条 [投诉登记受理制度]任何单位和个人可以对物业管理违法违规行为投诉、举报。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府、物业管理行政主管部门和其他行政主管部门在接到投诉、举报后应当及时登记，对实名投诉、举报的，应当在3个工作日内予以回复。属于本单位职权范围的事项，应当受理并依法调查处理。

　　对于不属于本单位职权范围的书面投诉、举报事项，应当及时移交给相关责任单位。接受移交的单位应当依法调查处理;对管辖权有异议的，由所在县(市、区)人民政府指定管辖，不得再自行移交。

　　第六章 公共收益与维修资金

　　第六十四条[公共收益的管理与使用]根据本条例第四十五条第三款、第五十七条、第五十八条第三款和第五十九条第一款规定取得的经营收益或者停车费用，除用于维护共用部位、共用设施设备、停车场地设施、人民防空工程设施和停车管理的必要开支外，应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理方面的其他需要;未成立业主大会的，由总人数二分之一以上的业主决定。

　　前款规定的经营收益和停车费用应当单独列账并定期向全体业主公开。账户管理机构由业主大会决定;未成立业主大会的，由总人数二分之一以上的业主决定。

　　第六十五条[物业专项维修资金的交纳]下列物业的业主应当按照国家、省和市有关规定交纳物业专项维修资金：

　　(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

　　(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅;

　　政府投资建设的保障性住宅，以及其他用于销售的物业，业主应当按前款规定交纳物业专项维修资金。

　　建设单位应当在办理物业交付手续前，将首期物业专项维修资金一次性交存至物业专项维修资金专户，并在物业交付时向业主收取。

　　第六十六条[续交物业专项维修资金] 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当按照下列规定续交维修资金：

　　(一)物业专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《物业专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、村(居)民委员会;业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入物业专项维修资金专户;

　　(二)物业专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入物业专项维修资金专户。

　　物业专项维修资金可以由业主委员会、村(居)民委员会或者物业服务企业代收代交。负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的明细情况，在物业管理区域内显著位置公布，并报送物业所在地物业专项维修资金管理机构。

　　第六十七条[业主拒绝续交物业专项维修资金的处置] 业主违反前条规定，拒不续缴物业专项维修资金的，业主委员会、村(居)民委员会或者物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳。

　　逾期不交纳的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼，并可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

　　第六十八条[物业专项维修资金的使用] 物业专项维修资金的使用，应当遵守国家、省市有关规定。超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全;禁止采用项目拆分等方式，规避招标投标、审价或者监理。

　　第六十九条[应急维修更新改造的范围] 发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形之一，需要立即进行应急维修、更新和改造的，可以直接申请使用物业专项维修资金：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

　　(六)楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

　　第七十条[应急维修资金的申请和使用] 发生本条例第六十九条规定情形之一，需要使用物业专项维修资金的，由业主委员会向物业专项维修资金管理机构提出申请;未成立业主委员会的，经村(居)民委员会审核同意后，由物业服务企业提出申请;未成立业主委员会且未实行物业服务企业服务的，由村(居)民委员会代为提出申请。

　　根据前款规定提出申请，涉及消防设施维修、更新和改造的，应当同时提交消防部门的整改意见书和消防检测报告;涉及电梯维修、更新和改造的，应当同时提交质量监督部门的整改意见书、检验检测报告、鉴定结论和安全评估报告。

　　物业专项维修资金管理机构应当在接到应急使用维修、更新和改造资金申请后2个工作日内作出审核决定，并将《应急使用方案》与审核决定向物业专项维修资金列支范围内的业主公示3日。

　　应急维修、更新和改造工程的组织，由申请人负责。应急维修、更新和改造工程竣工验收合格后，组织单位应当将工程决算向物业专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

　　第七十一条[维修养护义务的履行] 物业服务企业应当加强对物业的巡查，发现存在安全隐患的，按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。

　　责任人应当及时维修养护，消除隐患。责任人不履行维修养护义务的，物业服务企业应及时向相关职能部门报告，相关职能部门应当责令责任人限期履行维修养护义务。

　　责任人逾期不履行维修养护义务，经催告仍不履行的，可以由业主委员会代履行;未成立业主大会的由街道办事处、乡(镇)人民政府组织代履行，或者委托没有利害关系的第三人代履行。代履行的费用由责任人承担。

　　第七十二条[建设单位的物业保修责任和保修金] 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期自建设项目的首套物业交付之日起开始计算。

　　建设单位在办理物业交付手续前，应当一次性向物业所在地县物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。物业保修金存储期限自交存之日起开始计算，不得少于八年。

　　物业保修金存储期限和物业保修期限都届满的，应当按照规定将物业保修金退还建设单位。物业保修期限未满的，或者物业保修金存储期限未满八年的，不得退还;但是，供热与供冷系统、电气线路、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限届满的，可以按照物业保修金本金余额的百分之十五予以退还。

　　第七十三条[保修责任的履行] 发生应当由建设单位承担保修责任的情形，建设单位应当及时履行保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　业主、业主委员会、物业服务企业或者村(居)民委员会应当及时与建设单位沟通，督促建设单位履行保修责任。

　　建设单位不及时履行保修责任的，业主、业主委员会、物业服务企业或者村(居)民委员会可以向建设单位发出物业保修书面催告通知书;建设单位在接到催告通知书7日后，仍不履行保修责任的，业主委员会、物业服务企业或者村(居)民委员会可以参照本条例第七十条第一款的规定，向物业保修金管理机构申请使用物业保修金，组织物业维修。

　　第七十四条[农村村民联建房、村民安置房保修责任]农村村民联建房、村民安置房保修责任的承担和履行，物业保修金的交纳、管理、使用和退还，可以参照前两条规定执行。

　　第七十五条[物业经费审计制度] 总人数百分之二十以上的业主，对业主大会和业主委员会的工作经费、物业专项维修资金、本条例第六十四条规定的经营收益和停车费用的收支情况提出异议的，业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;未设立业主监事会的，由业主大会负责委托和通报。

　　审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

　　是否进行年度审计，对任期届满而离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和议事规则中约定;对因其他原因而提前离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，由业主大会决定。

　　第七章 法律责任

　　第七十六条[法律转致] 违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》以及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第七十七条[业主委员会及其相关责任人员的法律责任] 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令改正;拒不改正的，可以组织选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

　　(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的;

　　(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的;

　　(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的;

　　(五)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

　　因业主委员会委员的个人行为，造成其他业主合法权益受到侵害的，应承担相应的法律责任。

　　第七十八条[业主委员会委员、业主监事会监事的民事赔偿责任] 业主委员会委员或者业主监事会监事职务终止，拒不移交其所保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成他人损失的，依法承担民事赔偿责任。

　　第七十九条[建设单位的行政责任] 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本例第十七条第一款规定，未按照要求向首次业主大会会议筹备组提供业主名册的，处五万元以上二十五万元以下罚款;

　　(二)违反本条例第十八条第一款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处二万元以上十万元以下�？�;

　　(三)违反本条例第三十九条第二款、第四十条第一款规定，未将前期物业服务合同或者临时管理规约作为物业买卖合同、安置合同附件的，处五万元以上二十五万元以下�？�;

　　(四)违反本条例第六十五条第三款规定，未按照要求交纳物业专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下罚款;

　　(五)违反本条例第七十二条第二款规定，未按照要求交纳物业保修金的，自根据该款确定的应交纳之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

　　第八十条[物业服务企业的责任] 物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

　　(一)违反本条例第四十七条第一款第一项至第四项规定，未按照要求公示相关信息的，处二万元以上十万元以下�？�;

　　(二)违反本条例第四十七条第二款规定，未按照要求定期公示相关信息的，处三万元以上十五万元以下�？�;

　　(三)违反本条例第五十一条第二款规定，未依法签订物业服务合同，进入物业管理区域提供物业服务的，处五万元以上二十五万元以下�？睢�

　　物业服务企业擅自承接未经查验的物业项目，因物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业承担相应的赔偿责任。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验中侵害业主利益的，双方应当承担连带赔偿责任。

　　第八十一条[未按照规定程序调整前期物业服务收费标准的法律责任] 建设单位或者物业服务企业违反本条例第四十一条第一款，未按照规定程序调整物业服务收费标准的，由县物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上三十万元以下罚款。

　　第八十二条[未经依法委托从事专项服务的法律责任]违反本条例第四十八条第二款规定，在物业服务企业提供物业服务的物业管理区域内，未经物业服务企业委托进入该区域从事专项服务业务的，由县物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对单位处五万元以上三十万元以下罚款，对个人可以处一千元以上五千元以下�？睢�

　　第八十三条[违反第六十二条的法律责任]违反本条例第六十二条第一款规定，有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处：

　　(一)违反第一项至第四项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第五项至第七项规定的，由房地产行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第八项规定的，由建设行政主管部门依法查处;

　　(四)违反第九项至第十三项规定的，由公安机关依法查处;

　　(四)违反第十四项、第十五项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处。

　　有前款规定情形之一，给他人造成损失的，应当同时依法承担民事责任;相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第八十四条[行政机关相关工作人员的法律责任] 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他有关行政管理部门的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违法实施行政处罚的;

　　(二)未按照本条例履行监督检查职责的;

　　(三)发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的;

　　(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第八章 附则

　　第八十五条[授权市政府制定具体规定] 市人民政府应当根据本条例就物业专项维修资金和物业保修金管理等事项作出具体规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。

　　第八十六条[实施时间] 本条例自 年 月 日起施行。温州市人民政府2009年12月10日发布的《温州市物业管理办法》同时废止。

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