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第一条

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主或使用人共同使用的物业，应当实行物业管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，逐步推行物业管理。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其他附属设施、设备及相关场地。

本办法所称业主，是指物业的产权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事物委托物业管理企业进行管理的活动。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任的从事物业管理服务的组织。

第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制。

鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。

第五条市房产管理局是物业管理工作的主管部门（以下简称物业管理主管部门）， 监督指导全市的物业管理活动。

物价部门负责物业管理收费工作，会同物业管理主管部门检查、指导物业管理收费活动。

工商行政管理部门负责物业管理企业的注册登记，发放营业执照。

建委、城管、规划、质检、技监、公安、市政、绿化、环卫、交通、通讯、供水、供电、供暖、供气等有关部门按照各自职责，做好物业管理区域内的有关工作。

第六条县（市）人民政府房地产管理部门监督、指导本行政区域内的物业管理活动。

区人民政府建设行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督、指导工作。

第二章

业主、业主大会及业主委员会

第七条业主依法享有对物业共有部分和共同事物进行管理的权利，并承担相应的义务。

业主享有下列权利：

（一）参加业主大会，享有表决权；

（二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；

（三）享有要求物业管理企业提供与所交纳物业管理服务费用相应服务的权利；

（四）表决通过业主公约和业主委员会章程；

（五）监督业主委员会的管理工作；

（六）监督物业管理企业的管理服务活动；

（七）决定有关业主利益的重大事项；

（八） 法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当承担下列义务：

（一）遵守物业管理法律、法规、规章；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定；

（四）执行业主大会的有关决议、决定；

（五）按时、足额交纳物业管理服务费用及应分摊的共用部位、共用设施设备维修费用；

（六）法律、法规及规章规定的其他义务。

第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会履行下列职责：

（一）选举、撤换业主委员会成员；

（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

（三）监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业；

（五）讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金使用方案；

（六）决定本物业管理区域内物业管理其他事项。

第九条在一个物业管理区域内，已交付业主使用房屋建筑面积达百分之五十以上，或者以交付业主使用房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的物业管理主管部门应当会同有关部门指导业主召开首次业主大会。

第十条召开业主大会应当由过半数以上有投票权的业主出席，业主大会的决定，应当由半数以上有投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布。

业主可以书面委托代理人出席业主大会。无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。

召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人和办事处（居民委员会）、派出所的代表列席，可以邀请物业使用人、物业管理企业的代表列席。业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。

第十一条业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。

第十二条业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律。行政法规另有规定，从其规定：

（一）住宅物业按一户一投票权数计算；

（二）非住宅物业按建筑面积计算。

确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

第十三条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，可邀请办事处（居委会）、派出所的代表参加。

业主委员会委员为不少于5人的奇数。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。

业主委员会委员为义务兼职，每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员连任。

第十四条业主委员会应当自选举之日起三十日内，到物业管理主管部门办理登记备案手续。

第十五条业主委员会凭物业管理主管部门核发的备案证书申请刻制印章。业主委员会应当将印章样式报物业管理主管部门备案。

第十六条业主委员会应当接受物业管理主管部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。

第十七条业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，依照国家、省有关法律、法规和本办法开展活动，履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）执行业主大会决议决定；

（三）草拟业主公约，业主委员会章程草案或者修订草案，并报业主大会通过，监督业主公约的实施；

（四）代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理的管理服务活动；

（六）协调本物业管理区域内物业管理企业与业主的关系，协助物业管理企业收取物业管理费用；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第十八条业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定，由主任定期召集。会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须经全体成员过半数通过。业主委员会作出的决定应当予以公布。

第十九条业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。业主大会和业主委员会的决定、业主委员会章程、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。

第二十条业主转让和出租物业时，转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起三十日内告知业主委员会和物业管理企业。

第三章

物业的使用维护

第二十一条物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。

第二十二条物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。

业主户外的水、电、气、暖等通讯等设施设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。

第二十三条业主或者使用人不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台。屋面等进行违章凿、拆、搭占等；

（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品；

（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

第二十四条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地；

（二）损坏树木、园林；

（三）占用通道等公共场地；

（四）乱堆乱抛垃圾、杂物；

（五）发出超过规定标准的噪音；

（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；

（七）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂写、乱刻画；

（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第二十五条业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并向物业管理企业申报，物业管理企业应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。

第二十六条建筑物共有部分的维修责任，按下列规定承担：

（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

（二）建筑物本体共用部位，由该建筑物所有业主共同承担；

（三）物业管理区域内共用设施设备、场地，由全体业主共同承担。

出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

第二十七条物业的自用部位、自用设施设备超过保修期的维修、更新，由业主负责，费用自理。物业管理服务合同另有约定的除外。

第二十八条凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋安全的，责任人应当及时进行修缮。经物业管理企业通知后，在限期内未进行维修的，由物业管理企业修缮，所发生的费用，由责任人承担。

第四章

物业管理企业

第二十九条物业管理企业必须具备规定的资质条件，持市级以上物业管理主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家、省、市有关规定执行。外地物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当及时告知市物业管理主管部门，并接受当地物业管理主管部门的监督管理。

第三十条物业管理企业享有下列权利：

（一）依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用；

（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；

（三）选聘专营公司（如清洁、修缮、保安等公司）承担专业管理业务；

（四）法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。

第三十一条物业管理企业应当承担下列义务：

（一）全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；

（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；

（三）接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理服务费用收支情况的质询；

（四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；

（五）法律、法规及规章规定的其他义务。

第五章

物业管理服务

第三十二条首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

第三十三条建设单位须在建筑物及附属设施、专用房屋综合验收合格后，方可将管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会或物业管理企业移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。

第三十四条业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。

第三十五条签订物业管理服务合同或者前期物业管理服务协议，应使用国家规定的示范文本，并告知物业管理主管部门。

第三十六条物业管理服务合同应当包括以下内容：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）物业管理服务事项和服务质量要求；

（三）物业管理服务费用的标准及收取办法；

（四）合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；

（五）物业管理的责任范围；

（六）违约责任及解决纠纷的途径；

（七）双方当事人约定的其他事项。

第三十七条物业管理服务事项包括下列内容：

（一）物业共用部位的日常维护和管理；

（二）物业共用设施、设备及运行、使用的日常维护和管理；

（三）环境卫生、绿化管理服务；

（四）物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项；

（五）车辆停放及场地管理；

（六）双方约定的其他服务事项。

第三十八条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除三十日内，向业主委员会办理交接手续，并告知所在地物业管理主管部门。

第六章

物业管理费用

第三十九条物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费的50%，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此而增加其他业主的负担。

第四十条物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。物业管理服务收费项目和标准，由物业管理企业申报，物业管理主管部门会同物价部门核定。条件成熟的物业管理区域，可以由双方当事人协商定价，在签订的物业管理服务合同中约定，并报物价部门、物业管理主管部门备案。物业管理企业的收费项目和标准应向业主公布。

第四十一条凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一业主。物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

第四十二条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由物业管理主管部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。物业管理主管部门等应加强对维修基金管理与使用的指导。协调和监督。维修基金管理与使用的具体办法，另行制定。

第四十三条开发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的，应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。

第四十四条物业开发建设单位应当按照下列比例，配套修建业主自治监督和物业管理用房：总建筑面积5万方米以下（含5万方米）的为总建筑面积的0．4%，5万方米以上的为总建筑面积的0．2%。其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，并到当地物业管理主管部门备案。不得擅自改变房屋用途。业主委员会提供物业管理用房应当在合同中明确约定。

第七章

法律责任

第四十五条损害物业管理区域内的公用设施设备、花草树木等，应当恢复原状；不按时恢复原状的，由物业管理企业恢复，费用由责任人承担；不能恢复原状的，赔偿损失。

第四十六条业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷，当事人可以通过协商解决或者向当地物业管理主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第四十七条未取得物业管理企业资质证书或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，责令限期改正；逾期不改正，或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处两千元以上一万元以下罚款。

第四十八条物业管理企业及业主在物业管理区域内未经业主委员会和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以对物业管理企业降低资质等级直至吊销资质证书，对业主进行适当处罚，同时有关部门依法强制拆除。

第四十九条物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。

第五十条业主或使用人、空置物业所有人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；拒不交纳的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。

第五十一条违反本办法规定，挪用维修基金或者是造成维修基金损失的，应退还本息，赔偿损失。依法追究主管人员和其他责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条物业管理主管部门及其工作人员未按本办法规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条本办法规定的行政处罚，由物业管理主管部门按规定的职权范围决定；涉及降低资质等级和吊销资质证书的，由颁发资质证书的机关决定。当事人对行政处罚决定不服的可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章

附则

第五十四条本办法有关专业用语的含义：

（一）物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

（二）物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。

第五十五条本办法自2002年8月1日起施行。原有的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

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