关于二手房增值税收取方法,二手房增值税怎么算

　1、国家税务总局：“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管

　　这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如：个人二手房交易。

　　2、专家：营改增”后应该不会增加购房负担

　　问：营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗?

　　答：“营改增”之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

　　从3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。

　　也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　3、为增值税算笔账

　　个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

　　首先是出售购买2年内的房屋

　　以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。

　　如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。

　　比如：出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

　　另一种是出售购买已满2年的房屋

　　对普通住宅而言：售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。

　　对非普通住宅而言：售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

　　二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。

　　4、真正影响较大的群体是谁?

　　目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照此前业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有了税负增加的担忧。

　　营改增将确保不增加企业负担

　　第一个保障，是政策有保障。在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策，并且在这个基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业的税负只减不增。

　　第二是执行有保障，80万国税、地税干部，已经把依规减免税同依法征好税，作为两项同等重要的基本职责之一。

　　二手房交易目前要缴纳哪些税费?

　　1、契税

　　(1)符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、 二手房交易税费单套建筑面积在140(含)方米以下(在120方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价或评估价的1.5%。反之则按3%。

　　(2)新政下的契税：

　　普通住宅：90米以下：1%;90-140米：1.5%;

　　140米以上或是非普宅：3%;商业房或公司产权：3%。

　　2、城市维护建设费

　　营业税的7%。

　　3、教育费附加

　　营业税的3%。

　　4、个人所得税

　　(1)普通住宅2年之内：{售房入—购房总额—(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;

　　(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入—购房总额—印花税)×20%。出售公房;

　　(3)5年之内：(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/方米，土地出让金=1560元/方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。

　　5、交易手续费

　　3元/方米×建筑面积

　　6、印花税

　　房屋成交总额×0.05%

　　7、营业税

　　2011 年1月27日新通知规定：

　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;

　　个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

　　个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　住宅5年内：房屋评估总额×5.6%;

　　5年或5年以上普通住宅无营业税。

　　8、土地增值税

　　普通住宅免征;

　　非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%;

　　3年至5年：房屋成交总额×0.25%;

　　5年或5年以上：免征。

　　9、房屋所有权登记费

　　80元，共有权证：20元。

　　10、买卖合同公证费

　　买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%。

　　11、过户费用

　　(1)契税：90方米以下首次购房的按1%缴纳;90-140方米按房价1.5%缴纳;140方米以上按房价3%缴纳。(二套房按3%收取)

　　(2)营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.6%缴纳。

　　(3)土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

　　(4)个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)

　　(5)房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/方米交纳。

　　(6)房屋所有权登记费：80元。

　　(7)房屋评估费：按评估额0.5%缴纳。