尽管监管部门力推，但以房养老保险推进还面临多重障碍和阻力。

备受关注的老年人住房反向抵押养老保险，很可能在广州等4个城市率先试点。

南都记者获得的一份保监会日前已起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(下称意见稿)显示，以房养老计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点，投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

不过对于这份意见稿，多个险企人士接受南都记者采访时表示以房养老保险并无实际进展，而房价走势不确定及70年产权将是产品设计的一大阻碍。某大型上市保险公司的高层称，“对于以房养老，目前保险公司并没有现成的模式，怎么找盈利模式是各个保险公司要思考的最大问题。”

意见稿明确产品设计方向

早在去年9月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点等。

以房养老保险在欧美等国外成熟保险市场是一种较普遍的方式，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

保监会的意见稿，也明确了产品设计方向。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

据意见稿称，这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，试点期从正式文件发布之日起，到3月31日止。而试点的保险公司，保监会在征求意见稿中设置了一定的门槛。上海一位保险业内人士称，在寿险公司中符合条件的公司并不多，最多10多家。

房价走向看不清

试点方案出来之后，是不是意味着以房养老保险在广州等城市很快就要有实质性进展?广州一家保险公司相关人士对南都记者称，“意见稿目前在研究了，还没有结果出来。”

“以房养老”最为积极的幸福人寿也表示，“幸福人寿非常荣幸参与保监会组织的‘以房养老’试点研究，作为参与试点的保险公司中的一员，幸福人寿将积极根据保监会的指导，按照要求开展工作。”

在业内人士看来，国内推行“以房养老”保险真正成规模的道路还是比较漫长。贷款与估值比率、利率、物业评估价值、未来楼价变动的风险承担等等都需要太多落实到细节之处的探讨。

一位保险分析师对南都记者称，“以房养老保险最大的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险，资本市场不完善限制了金融机构的资金来源，这在一定程度上会限制以房养老保险的规模。监管层对这类养老保险呈现鼓励态度，预计保险公司参与的积极性不会太高。”

“未来这类保险增长多少还看不到。现在来看，未来房价的走势不明确和房产政策都是这类产品不确定的因素。”上述保险高层称，“‘以房养老’保险前提是评估房产的价格，现在国内房价是在高价格区间，国内未来二三十年的房价走势，谁都看不清楚。未来房价继续增长，对保险公司来说是安全的。但是如果未来房价跌了，保险公司就吃亏了。”

推进面临多重障碍

广州一位保险公司的负责人指出，房屋产权70年，是“倒按揭”的很大的障碍，虽然2007年出台的《物权法》已经规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但自动并不意味着无偿。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图。

“现在之所以选择北上广武这些大城市试点，就是因为这些大城市的房地产市场比较景气、人口流动性大、标本样品充裕，需求人群大。保险公司操作相对容易。如果放在中小城市、二线城市，甚至房价下降的城市，恐怕试点的时候操作性就会非常差。类似深圳虽然也是大城市，没纳入试点，但老龄化程度没有太强，可能是样本没有代表性。”

业内人士还指出，中国人传统的把房产等遗产留给子女的做法也是“以房养老”的另一大障碍。从产品设计的方向来看，只是少数老人愿意接受的小众商业保险产品，不可能成为养老的主流，拥有房产的失独老人将会是这种产品的主要目标客户。”

在广州生活了20年的谢阿姨今年58岁。记者问她会否选择“以房养老”的模式时，她坚决摇头表示不同意。“我能留给子女的就只有那套房子。用这个养老，会被别人笑话孩子不孝的，自己也没面子。以“房养老”的模式并不是只有保险一种模式。还有很多种，房子以大换小，以市中心换郊区。”