降低购房成本真的可以去库存吗？

　　最近，房产去库存是国家的重要政策，这项降税政策有利于促进去库存吗？首先，减少交易环节的费用，有利于提升市场活跃度。“如果说降低契税是有利于买方降成本，那么营业税的优惠，则有利于卖方降低成本。”上海财经大学教授朱为群说，这样的话，持有房产的人也愿意出售房屋，刺激需求的同时也增加了房屋供给，活跃市场了交易。

　　其次，这样的政策更加利于二三线城市房地产市场去库存。不少人都注意到，北上广深此次享受优惠的力度要小一些，专家分析认为，这些地方房地产市场去库存压力要小一些，相比之下二三线城市更需政策助力。

　　算账?营业税部分

　　假设转让一套150平方米、总价500万元、原先400万元购入、满2年的住房，原先需要缴纳差额的5.6%营业税，就是5.6万元；新政后这笔税费减免，可以省下5.6万元。

　　可以看出，新政后面积大于等于144平方米、满2年的二手房转让，是最大的受益情形。一套符合前述情形的总价500万元房屋，最多可以省下5万元契税和5.6万元营业税，买房人节省了10.6万元之多。同时可以想象，符合这个情形的总价越高的住房，享受的税费减免数额越高，总价千万级别的别墅转让时，省下的税费将十分可观。

　　追问

　　别墅是否在此次新政范围呢？

　　原先国家对住宅有普通住宅和非普通住宅的区分，普通住宅是指面积小于144平方米的住宅，非普通住宅是指面积大于等于144平方米，且小区容积率小于1.0的房屋。此次新政中删除了144平方米的红线，没有再区分普通与非普通住宅。另外，多年前国家已经明令禁止地方出让别墅用地，即现有绝大多数楼盘的容积率都超过1，在很多低密度小区里虽然有“别墅”房源，但实际上房源性质仍然等同于住宅，因此别墅也在此次新政范围内。

　　追问

　　满2年如何界定？

　　1、按市场价格购买的住房以房产证上记载的日期和契税完税证的填发日期，按“孰先”原则确认。

　　2、按房改政策购买的住房以房产证上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。

　　3、继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

　　4、非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

　　追问

　　三套房的契税和营业税是否有调整？

　　记者了解到，三套房原先的契税和营业税都是参照二套房执行，即分别按照房屋总价的3%和5.6%计算。此次新政中并未提及三套房的税费变化，尚需等待细则的出台。

　　追问

　　新政是否会山西落地？

　　此次文件中提及：北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

　　这意味着，四大一线城市只对首套房的契税政策作出变化，而其他政策维持不变。包括山西，都将执行新政策。

　　追问

　　计税的时间节点如何计算？

　　对于契税和营业税的计税节点，原先的政策是：新商品房以买房人在开发商处的合同鉴证日期为准；二手房以合同送件日期为准。

　　也就是说，对于购买新商品房的市民来说，只存在契税一说。对于目前有很多市民已经买过新商品房但尚未办证的，在缴纳契税时，极有可能按照老政策执行。不过，具体是否会这样执行，仍然需要等待此次新政的落地细则。

　　追问

　　新政何时生效？

　　文件指出，本通知自2月22日起执行。也就是说，下周一开始新政将正式生效。

　　房价疯涨了这么久，终于盼到个喜大普奔的好消息了